ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE FIANÇA LOCATÍCIA

FIANÇA LOCATÍCIA

Trata-se de uma garantia na qual um terceiro, chamado fiador, garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é seu afiançado. O fiador será chamado a assumir a obrigação caso o fiador não a cumpra. A fiança é uma garantia fidejussória (vem de fides, fé, confiança).

Sua eficácia depende principalmente do patrimônio do fiador, pois serão seus bens que garantirão a dívida do seu afiançado. Apesar disso, os bens do fiador apresentados quando da análise cadastral não ficam "gravados“ ou vinculados ao cumprimento da obrigação.

Durante o prazo de contrato o fiador pode dispor de seus bens como quiser, inclusive vendendo-os, de modo que, havendo inadimplência, a garantia poderá estar "esvaziada". Entendemos que tal ocorrência deva ser imediatamente comunicada ao locador, administradora de imóveis e ao afiançado, com base na boa fé objetiva e em seus deveres anexos de cooperação, lealdade e segurança.

Em comparação ao seguro fiança ou caução, a fiança traz ao locatário algumas vantagens financeiras. Não há a necessidade de realizar o pagamento de prêmio anual, como no seguro fiança locatícia ou a realizar depósito em garantia de obrigações contratuais, como na caução em dinheiro.

Encontra-se a fiança disciplinada no Código Civil, cuja redação está a seguir transcrita:

Art. 818: Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

A fiança prevista no Código Civil é a fiança em geral, sendo a fiança locatícia uma espécie daquela, regulada pela Lei do Inquilinato (L 8.245/91). Segue o princípio da especialidade, em que a norma especial prevalece sobre a norma geral.

As obrigações do fiador são comumente disciplinadas no próprio contrato de locação, que vai regular esta modalidade de garantia locatícia. Caso o fiador não renuncie à sua prerrogativa de invocar o benefício de ordem, a obrigação será subsidiária, isto é, primeiramente responderão os bens do afiançado, para somente após serem excutidos os bens do fiador.

Ao locador é necessário ter cautela quando for aceitar a fiança, devendo investigar o patrimônio e constatar que este seja adequado a assegurar o cumprimento das obrigações locatícias assumidas pelo locatário.

Os fiadores respondem com todo seu patrimônio pelas dívidas da locação, ainda que tenham instituído um imóvel como bem de família, em conformidade com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90. A lei em questão trata da impenhorabilidade dos bens de família, tendo como uma de suas exceções, a fiança concedida nos contratos de locação.

Qual a diferença entre avalista e fiador?

•          O aval incide sobre um título de crédito e a fiança incide sobre um contrato de locação.

•          O avalista responde pelo valor de face do título, o fiador responde pela obrigação integral.

•          Na fiança existe o benefício de ordem, podendo o fiador escolher que os bens do afiançado sejam executados primeiro, se ele não renunciou a esse direito em contrato. Já no aval inexiste o benefício de ordem, podendo o credor executar indistintamente o locatário ou o fiador.

Obrigações assumidas unilateralmente pelo locatário

Não pode o locatário agravar a situação do fiador, concordando, por exemplo, em majorar o aluguel acima dos índices legais de correção, ou assumindo obrigações mais gravosas que as inicialmente pactuadas.       

O fiador responde pelas obrigações decorrentes da prorrogação do contrato de locação?

Ao longo dos últimos anos encontramos duas correntes jurídicas: i) a de que o fiador só responde pelo prazo inicial do contrato, desobrigando-se quando o contrato se prorroga por prazo indeterminado; ii) a que entende que o fiador assinou o contrato de locação, se obrigando até a efetiva entrega das chaves, tendo ciência prévia da possibilidade de eventuais prorrogações.

Após a jurisprudência ter vacilado entre ambas as posições, ficou decidido em definitivo que o fiador se obrigará até a efetiva entrega das chaves, conforme abaixo:

A vedação à interpretação extensiva não autoriza o juiz a desprezar o que, expressa e claramente, as partes estipularem acerca da duração e prorrogação da fiança. O intérprete não poderia eventualmente prorrogar a fiança além do único termo ajustado entre as partes, à base de argumentos analógicos ou extensivos. Não se presta, porém, a interpretação restritiva modificar a convenção, nem, obviamente, a eliminar de seu contexto o que, efetivamente, foi querido pela vontade negocial dos contratantes.

Deste modo, havendo prorrogação do contrato, o fiador responde pelos débitos gerados por seu afiançado.

Exoneração do fiador

Temos a possibilidade de resilição unilateral, que é fato jurídico em que uma das partes do contrato, por exercício de um direito potestativo (ou seja, sem contestação da outra parte), notifica a outra dizendo de sua desistência em continuar na relação contratual.

Somente acontece nos casos em que a lei permite:

Art. 473 do Código Civil: A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

DE MODO GERAL, o fiador pode exonerar-se dessa condição após o contrato se tornar por prazo indeterminado, cabendo-lhe a realização da devida notificação, na forma do artigo 835 do Código Civil:

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

DE MODO ESPECÍFICO, nas questões de locação imobiliária, a obrigação do fiador perdurará por cento e vinte dias a contar da entrega da notificação, tendo em vista as alterações promovidas na Lei do Inquilinato em 2009, que trata de modo específico:

Lei 8245/91:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

[...]

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

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Direito de preferência do locatário

Na relação de locação o locador cede por contrato a posse do bem, não havendo nenhuma restrição quanto ao domínio ou propriedade. Por essa razão, pode o locador vender, prometer vender ou dar em pagamento o imóvel locado, mesmo que o prazo avençado para a sua duração ainda não se tenha expirado.

A lei exige, no entanto, que seja conferido ao locatário a preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Não cabe ao locatário qualquer recurso para inibir o locador de alienar o imóvel locado.
No entanto, o locatário tem a preferência na aquisição do imóvel locado, conforme o seguinte:

• A lei exige que o direito de preferência seja exercido ao locatário, de forma inequívoca;
• Cabe ao locatário a adjudicação compulsória do imóvel, caso seu direito seja violado;
• Tal direito emerge da lei e torna-se desnecessário sua inclusão em contrato.

Segundo a redação da Lei do inquilinato:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. “

Algumas considerações a respeito da preferência:

• O locatário possui trinta dias para exercer seu direito de preferência, presumindo-se que declinou da compra se não o fez dentro de tal prazo.
• O locatário pode optar por não comprar o imóvel logo que é cientificado da intenção de compra, não sendo necessário esperar o decurso do prazo.
• Em caso de redução no valor de compra, é necessário ofertar ao locatário nova preferência de aquisição, pois possui igualdade de condições com terceiros. 

Na hipótese do imóvel ser vendido à terceiros, tendo o locatário exercido o seu direito de preferência, poderá o adquirente rescindir o contrato de locação, sendo assegurado ao locatário o direito de se socorrer da cláusula penal em face do locador.

Se estiverem presentes alguns requisitos legais, como: i) a cláusula de vigência em caso de alienação; ii) averbação do contrato de locação à margem do registro imobiliário e iii) contrato em vigor por prazo indeterminado, o adquirente deverá respeitar o contrato de locação. Caso contrário poderá se socorrer do princípio “venda rompe locação”, previsto no artigo 8º da Lei de locações, para dar por findo o contrato com prazo de noventa dias para desocupação.

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Século XX: Surge a Profissão

DO COFECI- A sociedade brasileira, no início do século XX, ainda era estratificada, a posição social era determinada pela propriedade fundiária, a maior parte da população vivia na zona rural. Ainda era inexpressiva a classe média ou de industriais, já que a economia brasileira era caracterizada como agroexportadora, principalmente de café. Surge a pequena burguesia, ligada ao funcionalismo público e às atividades especulativas financeiras. O desenvolvimento das cidades faz com que a comercialização de imóveis, por intermédio dos anúncios em jornal, se tornasse constante, passando a existir como forma de vida, como profissão.

O Corretor de Imóveis nessa época era conhecido como agente imobiliário. Como não existiam cursos de formação relativos à area, a escola da vida acabou formando os primeiros profissionais, que passaram a viver exclusivamente da intermediação imobiliária.

A Escola da Vida

Um exemplo do surgimento dos profissionais é o relato de Daniel Bicudo, irmão de Argemiro Bicudo, publicado no jornal A Tribuna, em 12 de fevereiro de 1971. O Corretor e empresário Argemiro Bicudo participou da fundação da primeira associação da categoria. Esta história representa a de muitos outros Corretores, que deixaram sua cidade natal e foram para os grandes centros, descobrindo no mercado imobiliário sua verdadeira vocação.

"Indo de Santos para São Paulo por volta de 1910, onde se fixaria com a pequena experiência adquirida e com a grande decisão de trabalhar sozinho e livre, Argemiro se aventuraria como AGENTE AVULSO DE NEGÓCIOS, sem a necessidade de escritório e apenas munido de cartões de endereço, caderninho de apontamento e lápis Faber.

O jornal era um elemento produtor de negócios, único possível naquele meio desconhecido. Na época, o mais lido era o Diário Popular, e Argemiro se fez leitor atento dos "anuncinhos" de letra, recortando alguns, de oferta e procura imobiliária, a fim de iniciar os contatos. Através deles, passou a ter negócios para oferecer mediante publicidade modesta. Em cinco linhas de letrinha 'mosquito', a oferta, seu nome Argemiro somente, em 'caixa alta', e a indicação telefônica do negociante vizinho à sua moradia, no Brás.

Foi o ponto de partida para a ascensão de sua atividade. Se estabeleceu na rua Onze de Agosto, próximo dos escritórios de acreditados corretores naquele tempo, tais como: H. S. Cauby, Leven Vampré, Adelino Alves, Hugo de Abreu, Floriano de Toledo. O Largo do Café era o centro eleito pelos endereços desses escritórios, formando uma bolsa imobiliária, que estendia-se pelas imediações.

O escritório de Argemiro deixou a rua Onze de Agosto, para a Benjamim Constant, quase Praça de Sé. Para o novo endereço (Edifício Gaseau - na rua Benjamim Constant n.º 9 - 2º andar), levou a orientação idêntica e exclusiva de Corretor de Imóveis e começou a mostrar-se a fase mais expressiva do corretor. Traçou e vendeu terrenos à prestação e a prazo longo; ao mesmo tempo intermediava empréstimos para construir, fornecia plantas para casa econômicas e transmitia entusiasmo. Em tais casos, era difícil ser apenas intermediário e Argemiro foi se tornando, por força do ofício, também proprietário de imóveis".

O Corretor Nordestino

A figura do Corretor de Imóveis na Paraíba surge mais efetivamente a partir do início deste século. Mesmo sem a denominação de Corretor ou de vendedor de imóveis, alguns profissionais, exercendo paralelamente outras atividades, passaram a se notabilizar como intermediadores de negócios imobiliários na capital - João Pessoa. A conquista da clientela nesse tempo se dava pela perseverança: quanto mais tempo se tinha na função, mais se era conhecido como um mediador de negócios imobiliários. A pouca concentração populacional também favorecia essa forma indireta de propaganda e, quando aparecia alguém interessado em comercializar um imóvel, rapidamente um dedo indicador apontava o local onde provavelmente o "Corretor" poderia ser encontrado.

Há registros de anúncios de imóveis já nas primeiras edições do jornal A União (diário que circula até hoje e que foi fundado em 1893), mas não há dados que permitam a vinculação desses anúncios, àquela época, aos profissionais do setor. Os anúncios normalmente eram promovidos pelos interessados diretos do negócio.

Da esquerda para a direita: Orlando Feitosa, Amiraldo, Newton Feitosa e Roberto M. Cunha Lima

Orlando Feitosa, que figura entre os Corretores vivos como o mais antigo, aposentado e de Creci n.º 006, conta que o seu pai, João de Freitas Feitosa (1895-1962), no início dos anos 20, começou a desenvolver várias atividades no comércio, inclusive a de intermediador de negócios imobiliários. Segundo Orlando, seu pai, junto com um contínuo do jornal A União, conhecido por Antônio, e um outro senhor de nome Vicente Costa, eram, àquela época, os Corretores que se destacavam na capital paraibana. Pelo trabalho que desenvolviam, eram normalmente remunerados com dois por cento do valor total do negócio. "Naquele tempo não havia nenhuma lei que obrigasse o vendedor ou comprador a pagar a comissão, no entanto havia o instituto da palavra que, na maioria dos casos, valia mais que qualquer assinatura", afirma Orlando. "Não lembro de que meu pai tenha ficado uma vez sequer sem receber pelo serviço que prestara. Se aconteceu ele não me contou", completa.

Orlando Feitosa vendeu o seu primeiro imóvel em 1934 e desde então, até a sua aposentadoria, mesmo quando exercia outras atividades, não deixou de atuar como Corretor de Imóveis. Orlando foi também, entre os paraibanos, o primeiro a demonstrar espírito classista, vindo a somar, mais tarde, com Ivenaldo da Silva de Figueiredo Carvalho e Hermogenes Paulino do Bomfim (Bomfim), nas lutas pela regularização da profissão na Paraíba.

A Formação das Cidades e o Corretor de Imóveis

É no âmago do surto da urbanização da última década do século XIX, quando a capital do Estado de São Paulo se torna o local para onde afluem quase 200 mil pessoas, principalmente imigrantes italianos, que são construídas as primeiras vilas (espécie de bairros), inclusive aquelas destinadas aos operários. São Paulo cresce 168% entre 1890 e 1900 e 141% entre 1900 e 1920, o que no mínimo provocou uma grande demanda por habitações. É nessa época que começam a surgir os primeiros Corretores de Imóveis, assim denominados profissionalmente, nas capitais ou grandes conglomerados urbanos.

O modelo agroexportador da economia brasileira predominou, progressivamente, até 1920, passando a expansão capitalista a ser comandada pela indústria. Antes de 1930, embora a rede urbana fosse bastante pobre e polarizada, as cidades representavam pólos importantes, sendo a sede do capital comercial. Nelas estavam localizadas empresas que faziam a ligação entre a produção agrícola e manufaturada com a circulação internacional de mercadorias. Era também onde havia a concentração de órgãos e entidades governamentais. A comercialização dos imóveis e o loteamento de novas áreas, para a criação de bairros, teve na figura do Corretor de Imóveis seu maior difusor. Graças a estes profissionais, bairros e até mesmo cidades tiveram seu crescimento organizado e a área urbana valorizada.

Com o surgimento da fábrica como unidade produtiva, o urbano se define, ante as exigências de concentração dos meios de produção e da força de trabalho, num só lugar e, conseqüentemente, passa a exigir certas condições, tais como: habitação, alimentação, transporte, energia, assistência à saúde, lazer, comunicações, saneamento em geral etc. Conhecer todas as características do local passou a constituir um dos maiores patrimônios dos Corretores. Era baseado nestes aspectos que muitas vezes a venda de um lote se concretizava e até mesmo a construção de projetos habitacionais de baixo custo.

O mercado imobiliário passa, então, a ser uma fonte atraente de investimento. Os investidores se multiplicavam na produção de casa de aluguel. Profissionais liberais, donos de pequeno comércio ou de oficinas, industriais, fazendeiros, viúvas herdeiras, todos passaram a investir na construção de casas para locação. A essas iniciativas individuais começaram a se juntar outras, na forma de companhias de capital aberto, que reuniam acionistas a fim de investir na construção de casas de aluguel, muitas vezes em forma de vilas.

A partir de 1940, registra-se um enorme fluxo de migração nacional, principalmente para São Paulo, em decorrência das transformações econômicas que se acentuaram a partir de 1930, com a aceleração da industrialização, a criação de um mercado de mão-de-obra e a fixação de salários mínimos regionais. Em 1940, apenas 31% da população brasileira era urbana. Somente a partir dos anos 70 é que as cidades passam a responder por dois terços da população do país.

Graças a esse desenvolvimento é que surgiram as primeiras leis trabalhistas, que integravam um quadro geral de medidas destinadas a instaurar um novo modelo: o sindical.

A Companhia City

A história da Companhia City começa quando o arquiteto francês J. Bouvoir chegou à capital do Estado de São Paulo, em 1911, contratado pela Prefeitura para planejar e construir o alargamento da avenida São João. De volta à França, Bouvoir resolve constituir uma sociedade anglo-francesa para investir em São Paulo.

Em 1912, a empresa comprou do município 12 milhões de metros quadrados de terra e trouxe da Inglaterra um dos maiores urbanistas da época: Barry Parker. Seu primeiro projeto foi o Jardim América, em 1915.

Parker utilizou nos loteamentos o conceito dos "bairros-jardins", que reservava uma parte dos terrenos para áreas verdes e incentivava a arborização das calçadas. Outros bairros loteados pela City, como o Pacaembu, Alto da Lapa, Alto de Pinheiros e Butantã - todos na Zona Oeste - até hoje são reconhecidos como modelos de urbanização e preservação da paisagem urbana integrada à vegetação.

Todos os bairros loteados pela City eram amplamente divulgados pela imprensa da época, sempre salientando o conforto da família e a fuga dos aluguéis. Nos anos 50, a Deltec, uma empresa das Bahamas que já atuava no Brasil desde 1946, adquiriu no mercado acionário londrino o controle da então Companhia City de Desenvolvimento.

Outros bairros loteados pela City, como o Pacaembu, Alto da Lapa, Alto de Pinheiros e Butantã - todos na Zona Oeste - até hoje são reconhecidos como modelos de urbanização e preservação da paisagem urbana.

Texto original em: http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=92:seculo-xx-surge-a-profissao&catid=50

Bancos entram na disputa e reduzem juros para financiar casa própria

Banco baixou as taxas das linhas oferecidas pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para 8,8% ao ano
No primeiro trimestre deste ano, o saldo total da carteira do Itaú Unibanco atingiu 40 bilhões de reais para crédito imobiliário (Reinaldo Canato/VEJA.com) 

https://veja.abril.com.br/economia/itau-unibanco-entra-na-disputa-e-reduz-juros-para-financiar-casa-propria/

Em uma nova ofensiva no mercado de crédito imobiliário, o Itaú Unibanco anunciou nesta segunda-feira, 21, nova redução em suas taxas de juros para o financiamento imobiliário. Para imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a nova taxa será a partir de 8,8% ao ano. Já no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o porcentual será a partir de 9,3% ao ano. Os novos custos valem a partir desta terça-feira, 22, e variam dependendo do perfil do cliente e do seu relacionamento com o banco.

Depois de a Caixa Econômica Federal anunciar redução de juros em meados de abril, outras instituições financeiras concorrentes também diminuíram seus porcentuais. Ao lado da Caixa, o Itaú Unibanco mantinha as taxas mais altas do mercado, 9% ao ano no SFH.

Agora, com o novo porcentual de 8,8%, o Itaú Unibanco cobra os menores juros. No Bradesco, os porcentuais no SFH partem de 8,85% ao ano; o Santander tem linhas a partir de 8,99% ao ano assim como no Banco do Brasil, que cobra a mesma taxa.

“Com o aumento da confiança dos consumidores, estamos percebendo uma retomada do mercado imobiliário, o que é uma ótima notícia para o para o setor e para o país. Essa nova redução de taxas certamente contribuirá para acelerar esse movimento”, afirma Cristiane Magalhães, diretora do Itaú Unibanco. “Viabilizar a aquisição da casa própria é uma forma excelente de estabelecer relacionamentos de longo prazo com quem já é nosso correntista e também com aqueles que desejam se tornar clientes”, completa a executiva

No primeiro trimestre deste ano, o saldo total da carteira de crédito do Itaú Unibanco atingiu o patamar de 40 bilhões de reais para crédito imobiliário e o crescimento do volume de financiamentos concedidos foi de 26% em comparação ao mesmo período do ano anterior.

Textos sobre direito imobiliário em https://franciscoegito.adv.br/

Material sobre condomínios e contabilidade em https://franciscoegito.cnt.br/

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Garantias Locatícias: conheça as modalidades

As garantias locatícias previstas no artigo 37 da Lei de locações (L. 8.245/91): fiador, seguro fiança, caução e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Publicado por Carreirão & Dal Grande Advocacia. Algumas adaptações nossas, o original do texto se encontra abaixo:

https://carreiraodalgrande.jusbrasil.com.br/artigos/395473139/garantias-locaticias-conheca-as-modalidades

A forma mais comum de garantia locatícia é a fiança, mas muitas pessoas encontram problemas com essa forma de garantia, pois ela acaba sendo bastante burocrática. No entanto, existem outras formas de garantias que podem ser utilizadas no contrato de locação.

Nos contratos de locação é faculdade do Locador exigir do Locatário uma das modalidades de garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, quais sejam:

• Caução;
• Fiança;
• Seguro fiança locatícia;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Segundo redação legal somente é permitida uma única modalidade de garantia por contrato de locação. Isso é, em cada contrato de locação, as partes podem convencionar somente uma única forma de garantia, não sendo possível existir, no mesmo contrato, dupla garantia.

Vale ainda destacar que as partes podem convencionar a substituição da estipulada garantia no contrato de locação por qualquer outra, realizando aditivo contratual.

A existência de quatro modalidades de garantias locatícias justifica-se para que locador e locatário possam definir, de acordo com as especificidades do contrato e as possibilidades do locatário, a melhor forma de garantia para o contrato em negociação.

Vamos à apresentação e análise de cada uma das formas de garantias:

Caução

A garantia na forma de caução é qualquer garantia que se apõe ao cumprimento de obrigações, e pode variar nas seguintes modalidades:

Na caução de bens móveis, o Locador deve solicitar ao locatário que forneça certidão emitida pelo DETRAN, para que comprove a propriedade do bem, no caso de veículo. A caução deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos, com fundamento no art. 129 da Lei de Registros Publicos.

Já a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula e será efetivada através da lavratura de uma escritura pública de uma hipoteca que será lavrada no Cartório de Registro de Imóveis no local do imóvel dado em garantia, sob pena de invalidade. Essa averbação no imóvel é permitida pelo art. 167, II, 8, da Lei de Registros Publicos, que serve para tornar o ato público e oponível perante terceiros.

Por outro lado, a caução em dinheiro deverá ser depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim. Importante destacar que, a cada vez que o valor do aluguel for aumentado, pode o locador exigir o complemento da caução.

Por fim, é possível a caução em títulos e ações, também chamada de valores fiduciários, que pode ocorrer por meio de letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedade anônima, certificados de depósitos bancários, títulos de capitalização, dentre outros.

Fiança

A “famosa” fiança encontra-se disciplinada no Código Civil no art. 818 e seguintes, bem como previsão na Lei Locatícia. Nos contratos de locação, essa é a modalidade tradicionalmente mais utilizada como garantia, embora a lei sugira outras.

Trata-se de uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não cumpra. No silêncio do contrato, a obrigação é subsidiária, isso é, primeiramente responderão os bens do afiançado.

Por outro lado, não pode o locatário agravar a situação do fiador, concordando, por exemplo, em majorar o aluguel acima dos índices legais de correção.

Ao locador, é necessário ter cautela quando for aceitar a fiança, devendo investigar o patrimônio e constatar que este assegure o cumprimento das obrigações locatícias assumidas pelo locatário.

Cumpre lembrar que o locador poderá exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos casos previsto no art. 40 da Lei do Inquilinato e poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Diante de tantas exigências para que seja instituída a fiança, mas que demonstram ser extremamente necessárias para segurança do contrato ao locador, muitas vezes para o locatário é difícil conseguir fiador. Por isso, existem outras opções para garantir o contrato, que podem ser alternativas a esta modalidade tão usual.

Seguro fiança locatícia

Apesar da popularidade, a fiança com a figura de um fiador pode causar um certo desconforto ao inquilino. Por isso, uma alternativa é o seguro fiança locatícia, na qual, a partir do valor do aluguel, calcula-se o valor do seguro, podendo ser parcelado, na maioria dos casos em 12 vezes.

Nesta modalidade de garantia ao contrato locação, a seguradora se compromete a cumprir as obrigações do locatário, na falta do seu cumprimento por este.

Existem no mercado diversos bancos e seguradoras que prestam este serviço e a documentação e exigências para a sua efetivação vai depender de cada uma.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Apesar de não muito utilizada, este tipo garantia locatícia, nos termos do art. 88 da Lei nº. 11.196/2005, prevê que as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária.

A cessão fiduciária em garantia deverá ser formalizada pelo registro perante o administrador do fundo, do titular das cotas que poderá ser o locatário ou terceiro que seja parte do contrato de locação, na qualidade de garantidor, por meio do termo de cessão fiduciária, juntamente com uma via do contrato de locação, restando desta forma, constituído em favor do credor fiduciário a propriedade resolúvel das cotas. Uma vez constituído o regime fiduciário sobre as cotas cedidas, estas ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário (conforme §§ 1º a 3º do art. 88 da Lei nº. 11.196/2005).

Na hipótese de o locatário incorrer em mora, o locador poderá requerer à instituição financeira administradora do fundo, ou ao agente fiduciário, que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, as cotas que sejam suficientes para a quitação da dívida, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, pelos meios próprios, da diferença eventualmente existente, nos casos em que a garantia não seja suficiente.

Dessa forma, a cessão fiduciária de cotas em garantia de locação imobiliária representa uma opção inovadora, ainda que pouco utilizada, mas que contribui para o desenvolvimento do setor imobiliário.

Sem garantia

Existe ainda a possibilidade de o contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar seu imóvel, como por exemplo, a facilidade para proceder o despejo.

Garantias locatícias previstas na lei de locações: fiador, seguro fiança e caução.

Principais garantias locatícias previstas na lei de locação: fiador, seguro fiança e caução

Texto adaptado de https://www.vivareal.com.br/blog/dicas-aluguel/guias-praticos-locacao-garantias-locaticias/

O maior temor de quem pretende alugar um imóvel é não receber os aluguéis em dia. Uma análise cuidadosa do interessado é imprescindível, mas também não garante que uma pessoa que sempre foi íntegra e cumpridora de seus deveres sofra algum revés financeiro que a impeça de pagar os aluguéis contratados, daí a necessidade de uma garantia locatícia como medida assecuratória diante de eventuais prejuízos oriundos da locação.

São três os tipos principais de garantias locatícias, previstas no Artigo 37 da Lei do Inquilinato. Temos a fiança, o seguro fiança e a caução em bens (móveis ou imóveis) ou caução em dinheiro (popularmente conhecida como depósito).

Caução em dinheiro

A caução ou depósito é a mais frágil garantia para o locador, por não ser consistente o suficiente com os riscos da locação. Isso porque a caução em dinheiro não é robusta o suficiente para cobrir os aluguéis em atraso, acessórios da locação como condomínio, multas contratuais, danos ao imóvel, despesas com cobrança judicial, dentre outros custos.

Quando o proprietário ingressa com a ação, o prejuízo já existe e a Justiça, lenta e ineficiente, ainda consumirá vários meses, quiçá anos, para determinar a desocupação do imóvel que neste período provavelmente também terá débitos condominiais, IPTU e tarifas públicas não pagas, aumentando o prejuízo do locador. Por essa razão, esse tipo de garantia não é recomendada, por não ser assecuratória de todos os possíveis e prováveis prejuízos.

Do ponto de vista do locatário, essa é uma boa opção, pois ao término do contrato o valor é devolvido integralmente, se o imóvel for devolvido no mesmo estado de conservação no qual foi alugado. Isso pode ser comprovado mediante vistoria realizada no imóvel no início e no término do contrato.

Fiança

Outro modelo é a fiança, que continua sendo uma boa opção, mas também requer alguns cuidados por parte do locador. Grande parte das imobiliárias exigem que o fiador tenha um imóvel próprio, mas só isso não basta, pois nada impede que o fiador venda o imóvel e então a garantia deixa de existir.

Trata-se de uma garantia na qual um terceiro garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações do locatário, que é o verdadeiro devedor, caso este não as cumpra. A fiança é uma garantia fidejussória (vem de fides, fé, confiança).

A fiança depende principalmente do patrimônio do fiador, pois são os bens que garantirão a dívida.Os bens do fiador, apresentados quando da análise cadastral, não ficam "gravados" ou vinculados ao cumprimento da obrigação.

A fiança não requer pagamento de prêmio anual de seguro, como no seguro fiança locatícia ou adiantamento de importância, como na caução em dinheiro.

Na fiança, o fiador é quem responde pela dívida e não seu imóvel. Se ele vender o imóvel e não tiver outros bens, não há garantia. Para que o imóvel seja a garantia da dívida, é preciso que no contrato de fiador seja chamado de caucionante e que exista autorização expressa para que o Registro de Imóveis averbe essa negociação na matrícula do imóvel caucionado.

Do ponto de vista do locatário, essa é a melhor opção, pois não há nenhum gasto envolvido. No entanto, essa garantia tem um alto custo emocional e psicológico, pela exposição do solicitante ao precisar pedir “um favor” para outra pessoa.

Seguro Fiança

A garantia mais eficiente para o locador é o seguro fiança, que normalmente não é o preferido dos locatários, pois tem um custo extra a ser suportado. Isso porque o recebimento de aluguéis atrasados ocorre de forma rápida, independente de processos judiciais, sendo o risco da seguradora. 

• Tem como vantagens a liberação, por parte das administradoras de imóveis, da necessidade de realizar as consultas cadastrais. Sua cobertura geralmente é limitada a até trinta vezes o aluguel e os encargos.
• Cresce com a diminuição da fiança locatícia.
• As seguradoras criaram formas de viabilizar a contratação, como o parcelamento em doze vezes e as coberturas parciais, eliminando a reparação dos danos do imóvel.
• A seguradora avaliará pendências contra o nome do candidato e sua capacidade de pagar o aluguel, aceitando ou não o risco proposto.

Vantagens para o inquilino

• Evita o constrangimento de buscar um fiador.
• Oferece mais agilidade na aprovação do contrato.
• Algumas seguradoras fornecem coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras para a mudança e serviços de assistência, como pequenos reparos, limpeza de caixa d’água, etc.

Vantagens para o proprietário

• Mais rapidez no recebimento do aluguel do imóvel. 
• Efetiva garantia da locação, com certeza do recebimento do aluguel e encargos, que pode se estender por todo o contrato, com renovações sucessivas do seguro durante o período da locação. 

É importante avaliar criteriosamente a garantia locatícia a ser aceita. Nem sempre a pressa na hora de alugar o imóvel para o primeiro interessado é a melhor alternativa para o locador. Em muitos casos, o imóvel vazio por dois ou três meses é mais vantajoso do que suportar os prejuízos decorrentes da falta de pagamentos.

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Cota condominial em atraso: cobrança extrajudicial, ação de execução, ação de cobrança e protesto

Atraso no pagamento da cota condominial, penalidades ao inadimplente. Cobrança extrajudicial e judicial. Ação de cobrança de cotas condominiais, protesto e execução.

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Penalidade aplicada nos casos de atraso das cotas condominiais

O condômino está com sua contribuição mensal repetidamente atrasada. Os gestores do condomínio precisam do recebimento das cotas condominiais para custeio das despesas ordinárias aprovadas em assembleia ordinária. 

Algumas perguntas comumente formuladas:

i – Quais penas podem ser aplicadas pelo atraso? Há a incidência de multa, juros, correção monetária?

ii – Como devemos proceder quanto às cobranças?

O Código Civil prevê, de modo geral, penalidades de natureza pecuniária para o condômino inadimplente. Na forma dos artigos 389 e 395, poderá ser estipulada multa, juros de até 1% ao mês e correção monetária, ou conforme disposto na convenção do condomínio.

Além das penalidades pecuniárias, o condômino perde o direito de votar e ser votado nas assembleias do condomínio. Existem outras penalidades possíveis que não serão debatidas neste texto, como uma pena pelo atraso contumaz, prevista no Código Civil, e eventual restrição da utilização de determinadas áreas comuns que requerem pagamento e reserva para utilização.

Com o advento do Código Civil de 2002, a multa com valor superior a 2% passou a ser proibida. Veja o disposto no Código Civil, que estabelece:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

§ 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

1) Cobrança extrajudicial

A princípio, é válido tentar uma cobrança extrajudicial, informando o condômino inadimplente sobre a dívida e o acréscimo de juros e multa decorrentes do atraso. Caso ele continue inadimplente, deve-se encaminhar as cotas condominiais não pagas para a assessoria jurídica, que poderá realizar uma nova tentativa de composição, por meio de notificação extrajudicial de cobrança ou protesto da cota condominial, para uma composição amigável por meio de acordo, que incluirá os valores da multa, juros e honorários advocatícios previstos em lei e na convenção do condomínio.

Protesto da cota condominial

Importante conceituar o protesto, então recorremos ao conceito legal para melhor elucidação, conforme redação da Lei 9.492/97, que regula a atividade notarial de protesto de títulos:

Art. 1º: Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.

A cota condominial está inserida em outros documentos de dívida, pois sendo uma obrigação líquida e certa, uma vez não paga dentro do seu prazo, torna-se exigível, preenchendo os requisitos legais, inclusive para ser qualificada como título executivo extrajudicial (art. 783 do novo CPC). Veremos adiante que será necessário o cumprimento de algumas formalidades para que a cota condominial se revista desses requisitos e tenha eficácia para ser utilizada na via de execução.

Verificamos no plano prático que o protesto tem imediata comunicação com os sistemas bancários, proporcionando uma restrição ao crédito no mercado financeiro. Também restringe imediatamente as possibilidades de contratação em algumas áreas, como a locação de imóveis, que costumeiramente verifica o cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, protesto de títulos e execuções.

Neste contexto, o protesto se torna um legítimo instrumento de pressão, figurando como uma derradeira tentativa de recebimento da dívida, sem a morosidade de uma cobrança de cotas condominiais pelo processo tradicional de conhecimento. Segundo estimativas, a maioria dos títulos apresentados a protesto foram efetivamente pagos pelos devedores, evitando-se com isso o ajuizamento de diversas ações que "entulhariam" o judiciário, que a seu turno ficará livre para julgar as lides que realmente requerem a sua atenção, em causas de maior complexidade técnica.

2) Cobrança judicial

Ajuizar ação de cobrança de cotas condominiais ou promover ação de execução para que o condômino pague a dívida, de acordo com a orientação do advogado do condomínio, que escolherá o "remédio" jurídico que melhor se ajuste ao caso concreto.

Para a ação de execução de cotas condominiais, é necessário que o título a ser executado, no caso a ata que aprovou o aumento da cota condominial, por meio da previsão orçamentária de despesas ordinárias para o exercício fiscal, revista-se dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. Importante que o executado seja o condômino que conste como proprietário no registro imobiliário. A execução possui algumas limitações quanto às cotas vencidas, não se aplicando àquelas que forem vencendo no curso da ação.

Segundo o novo Código de Processo Civil:

Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

x - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Caso não tenhamos os requisitos previstos no Código de Processo Civil para promover a execução do título ou caso haja alguma discussão ou dúvida sobre o proprietário, teremos de ingressar em juízo com a tradicional ação de cobrança. Essa ação passa por um processo de conhecimento, onde o judiciário vai apurar a efetiva situação das partes, para que ao final seja proferida uma sentença. Somente após a decisão judicial é que o patrimônio do devedor será penhorado, por meio do cumprimento de sentença, que é a sua execução, para a constrição patrimonial forçada dos bens do devedor.

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